상가 임대차 계약시 월세관련 주의할 점

  개인적으로 경험한 이야기 이며, 조심해야 할  사항 중 하나입니다. 알면 당하지 않지만 모르면 당하기 쉬운 케이스이기도 하니 사업을 처음 도전하시려는 분들께 많은 도움이 되었으면 좋겠습니다.

 

 

 모르면 당할 수 밖에 없던 경험

계약서는 실제와 다르지 않게해야 한다

 

  제 경우는 2년간 월 300만원 계약이였습니다. 실제로 모든 계약서도 2년간 월 300만원으로 명시된 상황이었습니다. 근데 계약이 다 이뤄지고 난 후 대리인이 1년차에 수익좀 많이 보게 1년차에 250만, 2년차에는 350만원으로 해줄테니 그리하자고 하였습니다. 

 

  물론 사업 초기에 돈도 많이 들고 저렴한 것이 아무래도 좋아서 당연히 마다할 이유가 없어 2년간 1년차에 250만원, 2년차에 350만원으로 월세를 지불하였습니다. 문제는 2년 후에 임대계약 갱신할때 나타났습니다.

 

  1년차 250만원이고, 2년차 350만원이니 계약갱신 후 3년차에는 400만원을 달라고 하였습니다. 그래서 이게 무슨 경우이냐 월세 300만원에서 한번에 400으로 가는 것이 말이 안되지 않느냐 하였었고 당시 임대차 보호법을 근거로 이야기 하였으나 임대차 보호법의 인상적용을 받지 않는 건물로 소용이 없었습니다. 당시 너무 억울하다는 생각에 법무사를 통해 조정신청까지 하였고 결론적으로 380만원으로 결정되어 2년간 380만원씩 지불하였던 경험이 있습니다.

 

 계약서상 월세 금액

  위 케이스에서 가장 큰 문제였던 것은 1년차에 250이였고, 2년차에 350이였으니 월세가 오르는 것으로 되어있다는 점입니다. 게다가 임대차보호법상에도 적용이 되지 않던 문제도 있었구요. 계약서에 분명 2년간 월 300만원으로 명시되어 있지만, 결국 조정절차까지 가서 380만원으로 된 것도 계약서의 허점을 노린 부분이였던 것 같습니다. 

 

  집주인이 돈이 많은 사람으로 대리인을 통해 건물을 관리하는 것, 본인들의 계약서 폼 까지 준비되어 있었고 조정시에는 법무법인의 소속 변호사가 나와서 한 것도 이미 많이 해본 솜씨인 것 같았습니다. 따라서 가장 좋은 것은 그냥 2년간 동일하게 하시고 계약서를 진행하시는 것이 좋습니다.

 

 

 임대차 보호법 적용을 받으려면

  저와 같은 것을 피하시려면 임대차보호법아래에서 사업을 시작하시는 것이 좋습니다. 그러면 계약갱신 후에도 5%이내에서 월세가 오르기 때문(임대차 보호법상 5%인상이 최대)에 비교적 안정적으로 사업장을 보호할 수 있습니다.

 

  사업규모가 크다면 임대차 보호법을 적용받기 어렵지만, 중소규모 정도라면 아래 임대차 보호법상 보호받는 것은 어렵지 않습니다. 가장 기본적인 개념이기도 한데 환상 보증금 개념으로 서울 9억, 수도권 과열억제구역 6억 9천, 광역시 5억 4천, 그 외 3억 7천만원 한도내에서 임대차 계약을 맺으시면 임대차 보호법으로 보호받으실 수 있습니다.

환산 보증금 개념
2019년 개정기준 - 서울 9억, 수도권 과열억제구역 6억 9천, 광역시 5억 4천, 그 외 3억 7천
ex) 보증금 5천만원, 월세 1,000만원 → 월세 1,000만원 x 100 + 5천만원 = 10억 5천

 

 주의하면 좋은 점

  따라서 임대차 계약시 임대차 보호법 여부는 쉽게 판단하실 수 있지만, 만약 집주인이 1년차 얼마, 2년차 얼마로 하자는 경우는 그냥 2년동안 월마다 동일한 금액으로 계약하시고, 실제 지불도 그렇게 하시는 것이 좋습니다. 녹취를 뜨는 것도 좋지만, 2년 후에는 녹취파일을 잘 보관하지 않으면 잊어버리기 쉽상이나 소송으로 갈 경우에는 결정적인 증거로 활용되니 녹취도 같이 진행하시면 좋을 듯 합니다. 어짜피 임대차 보호법을 적용받으면 10년동안은 사업을 운영하는데 큰 문제가 없으니 그것도 도움이 될 거구요

 

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